Sự quay trở lại của dịch COVID-19 lần thứ 4 đã có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản, nhiều khu vực rơi vào tình trạng trầm lắng. Đồng thời, lượng cung và cầu giao dịch ghi nhận số lượng thấp nhất trong vòng 2 năm qua. Trong quý 3, GDP ước tính giảm 6,17% theo năm, đây cũng là mức giảm sâu nhất kể từ khi Việt Nam công bố số liệu theo quý đến nay. Do đó, thị trường bất động sản của hai “thủ phủ” cả nước cũng không tránh khỏi tác động này.

HÀ NỘI – LỰC CUNG “SUY YẾU”, LỰC ĐẦU TƯ VẪN DUY TRÌ 
Báo cáo cho thấy nguồn cung tại thị trường Hà Nội trong kỳ này tiếp tục nắm ở mức thấp nhất so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc chiếm thị phần chủ yếu vẫn là sản phẩm chung cư, chiếm tới 87,3% tổng cung.

Cụ thể về thị trường căn hộ, số lượng căn hộ bán được trong quý giảm 50%, nguồn cung sơ cấp giảm -8% theo quý và -27% theo năm xuống 19.600 căn. Tuy nhiên, nguồn cung mới từ các dự án hiện tại cũng tăng 101% theo quý và 3% vào các giai đoạn tiếp theo. Điều này kết hợp với chất lượng phát triển và cơ sở hạ tầng phát triển dẫn đến đây vẫn là phân khúc có dấu hiệu phục hồi tốt sau đại dịch.

Các căn hộ có giá trên 1.500USD/m2 chiếm 66% nguồn cung mới của thành phố, tăng 32% theo năm. Trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu cho các căn hộ có giá từ 1.500 USD/m2 đến 2.000 USD/m2 tăng và chiếm tới 50% số lượng căn bán được. Hầu hết các dự án này nằm ở các quận/huyện như Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên, Gia Lâm. Các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy chủ yếu tập trung các dự án căn hộ hạng A với giá bán cao nhất trên 3.000USD/m2 và theo sau là các quận Đống Đa, Tây Hồ với mức giá từ 2.000 USD/m2 đến 3.000 USD/m2. 

Phía Tây hiện là khu vực sở hữu tiềm năng phát triển BĐS bậc nhất tại thủ đô

Khu vực phía Tây duy trì nguồn cung sơ cấp lớn nhất và vẫn tiếp tục dẫn nguồn cung tương lai với 26.300 căn từ 29 dự án đang xây dựng với 81% nguồn cung là căn hộ hạng B, 16% là căn hộ hạng A.

Theo kế hoạch phát triển, Hà Nội dự kiến mở rộng quy hoạch và các quận/huyện như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, và Đan Phượng sẽ trở thành các quận nội thành (vào năm 2025). Như vậy, trong các năm tới, chúng ta sẽ chứng kiến sự chuyển dịch nguồn cung tương lai. Nhiều chuyên gia cũng dự đoán rằng: Từ năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung. 

Về thị trường văn phòng, giãn cách xã hội đã ảnh hưởng khiến thị trường văn phòng chậm lại đến hết năm 2021. Mặt khác, nhiều nhóm khách thuê văn phòng cũng đã tận dụng cơ hội này để tái cấu trúc văn phòng và đàm phán được giá thuê tốt hơn. Nhiều chủ toà nhà đã đưa ra những chính sách thuê ngắn hạn và mức giá thuê trung bình trên thị trường ghi nhận đạt 20,8 USD/m2/tháng và giảm -2% theo quý và -2% theo năm. 

Nếu như căn hộ hạng A đạt mức giá thuê cao nhất với 33,4 USD/m2/ tháng thì giá thuê văn phòng hạng B và C giảm -3% theo quý. Trong đó số lượng công suất thuê chủ yếu tới từ dự án quy mô lớn hạng B và nằm trong đại đô thị hàng đầu phía Đông – TechnoPark. Nhìn chung, sự gia tăng của nguồn cung và tâm lý thận trọng cũng sẽ khiến công suất thuê trung bình giảm trong hai năm tới. Tuy nhiên, không gian làm việc Coworking với gói thuê linh hoạt sẽ trở thành xu hướng mới trong tương lai gần. 

Toà tháp văn phòng TechnoPark tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park 

Về thị trường biệt thự/nhà liền kề, thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội mặc dù đã hoạt động khá tốt trong sáu tháng đầu năm nhưng tình hình hoạt động trong quý 3 có ghi nhận lượng giao dịch chậm. Lý giải nguyên nhân của điều này phải kể đến thực tế tình hình giãn cách xã hội đã hạn chế hầu hết các hoạt động bao gồm cả xây dựng và nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn giá cao. 

Số lượng nguồn cung giảm -75% theo quý, -47% theo năm và chỉ đạt 225 căn. Các sản phẩm mới ra mắt có giá bán cao khiến tác động mạnh tới lượng giao dịch trong quý. Các căn sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 chiếm 51% lượng giao dịch và lượng căn có giá bán từ 5.000 USD/m2 đến 7.500 USD/m2 chiếm 31% và các căn có giá trên 7.500 USD/m2 chỉ chiếm 18% lượng giao dịch.


Sau thời gian giãn cách, chính quyền đang nhanh chóng tìm các giải pháp hữu hiệu cho các chủ đầu tư và nguồn cung – cầu vẫn duy trì đã cho thấy một triển vọng hướng hẹn và sự phục hồi nhanh chóng trong các tháng cuối năm. 

HỒ CHÍ MINH – THỊ TRƯỜNG KHAN HIẾM NGUỒN CUNG, ẢM ĐẠM VÌ ĐẠI DỊCH 

Là thị trường chịu tác động mạnh nhất từ làn sóng thứ 4 của đại dịch Covid-19, TP.HCM đã phải tạm ngưng hầu hết các giao dịch trên toàn thành phố. Mức độ quan tâm trong quý III chỉ bằng 30% so với tháng 3/2021 và giảm 50% so với quý trước.

Về thị trường căn hộ, nguồn cung và tỷ lệ giao dịch căn hộ đều rơi vào mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Với căn hộ sơ cấp, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn, giảm -18% theo quý và -70% theo năm và lượng tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ hơn 400 căn, giảm -70% theo quý và -94% theo năm. Trong đó, căn hộ hạng C dẫn đầu số lượng giao dịch với 81% tổng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 21%. Nguồn cung mới đạt khoảng 350 căn đến từ một dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của những dự án trước, giảm 78% theo quý và -95% theo năm. 

Nhiều dự án “đứng im” do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 

Nhà Bè có giá bán căn hộ thức cấp có tỷ lệ cao nhất trên thị trường tương đương 10% theo quý và 12% theo năm. Theo sau là quận Bình Thạnh với giá bán thứ cấp tăng thứ hai, tăng 5% theo quý và 6% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung được dự đoán sẽ có triển vọng tăng trưởng sau khi thành phố chính thức mở cửa vào quý IV/2021. Dự kiến trong quý tới, thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh sẽ có hơn 6.000 căn hộ mở bán, giúp nguồn cung mới cả năm 2021 đạt khoảng 13.000 căn. 

Về thị trường văn phòng, áp lực thị trường xoay quanh việc dịch chuyển giữa không gian làm việc mùa dịch tiếp tục diễn ra. Công suất cho thuê văn phòng vẫn đạt ở mức trung bình ổn định, không đổi nhiều so với quý trước nhưng giảm -4% theo năm. Giá thuê trung bình ở mức 31 USD/m2/tháng. Nhiều chủ đầu tư cũng đã hỗ trợ và giảm bớt áp lực cho khách thuê trong quý này. Đơn cử ở một số tòa hạng A và B, khách thuê được ưu đãi giảm tới -15% giá thuê hoặc giảm -50% phí dịch vụ. 

Tổng nguồn cung thị trường văn phòng có xu hướng tăng trưởng mở rộng tại khu vực ngoài trung tâm với 7 dự án mới (2 dự án hạng B và 5 dự án hạng C). Lượng giao dịch trong quý III cũng đạt những tín hiệu tích cực với 33.400m2, chủ yếu đến từ các dự án hạng B mới. Các giao dịch quy mô nhỏ dưới 300m2 chiếm 90% số lượng giao dịch và các công ty phân phối mặt bằng thiết yếu, sản phẩm y tế, chăm sóc sức khoẻ và ngành vận chuyển là đối tượng thuê chủ yếu thời gian này. Khi TP.HCM có kế hoạch mở cửa lại vào quý tới, thị trường văn phòng sẽ dần hồi phục và những không gian làm việc linh hoạt cũng sẽ trở thành xu thế mới trong tương lai. 

Tương tự, thị trường nhà phố/biệt thự cũng gặp những khó khăn do các chủ đầu tư mở bán “thận trọng” hơn trong bối cảnh làn sóng Covid. Do đó, nguồn cung mới trở nên hạn chế với 240 căn đến từ các dự án thuộc quận Bình Tân, Thành phố Thủ Đức và Gò Vấp. Nguồn cung sơ cấp cũng giảm -10% theo quý và -73% theo năm với số lượng 510 căn. Nguồn cung mới sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn khi chỉ có một vài dự án có kế hoạch mở bán trong Q4, gồm một dự án mới và hai dự án mở bán thêm tại Thành phố Thủ Đức và Huyện Nhà Bè. 

Người dân có xu hướng lựa chọn những dự án ven đô 

Với nguồn cung mới khan hiếm, điều này cũng là một lợi thế giúp thị trường duy trì nguồn cầu của người mua. Khi xét tới giao dịch quý III chủ yếu đều tới từ nguồn cung mới chiếm 57% toàn thị trường và tỷ lệ hấp thụ gần 68%. Xét về triển vọng tương lai của thị trường bất động sản liền thổ tại TP.HCM, sau đại dịch các khách hàng cũng thay đổi “khẩu vị” lựa chọn sản phẩm và có nhu cầu dịch chuyển tới những dự án đô thị phức hợp đa tiện ích tại các quận, tỉnh thành lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Theo Savills.