TỔNG HỢP THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI VÀ HỒ CHÍ MINH QUÝ II.2021

Dịch Covid-19 bùng phát trở lại tại một số địa phương trên cả nước từ cuối tháng 4/2021 đã đặt ra nhiều thách thức, rủi ro cho chính phủ trong việc thực hiện mục tiêu kép “vừa phòng chống dịch bệnh, vừa phát triển kinh tế”. Tốc độ tăng trưởng GDP là 5,64% của 6 tháng đầu năm 2021 thấp hơn so với mức dự báo 7,11% được đưa ra tại nghị quyết số 01/NQ-CP. Do đó kéo theo thị trường bất động sản tại 2 trung tâm kinh tế của cả nước cũng đón nhận một kỳ giao dịch “ảm đạm”.

HÀ NỘI – ÁP LỰC TỪ DỊCH BỆNH DẪN ĐẾN SỰ “DÈ CHỪNG” TRONG CUNG VÀ CẦU
Về thị trường căn hộ, khan hiếm nguồn cung mới với lượng mở bán căn hộ chính thức chỉ đạt 2.067 căn trong Q2.21, giảm 43,3% so với quý trước. Trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát đi kèm với các biện pháp giãn cách xã hội, thị trường ghi nhận rất ít dự án mới được mở bán trong quý này, hầu hết các sự kiện mở bán đều bị hoãn lại. Thay vào đó, chủ đầu tư tập trung xử lý lượng hàng tồn kho còn lại của các dự án đang triển khai. The Metrolines, phân khu Sakura tại dự án đại đô thị Vinhomes Smart City là điểm sáng duy nhất trong quý, cung cấp 703 căn hộ mở bán mới ra thị trường.

Căn hộ diện tích nhỏ tại các khu đại đô thị là sản phẩm được ưa chuộng. Song song với nguồn cung khan hiếm, tổng lượng bán trong quý đạt 2.726 căn, giảm 14,9% so với quý trước. Các khu vực ngoại thành bao gồm quận Nam Từ Liêm và Gia Lâm dẫn đầu thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, đóng góp lần lượt 44% và 18% tổng số căn bán được.
Quận Cầu Giấy cũng ghi nhận lượng giao dịch khá sôi động, chiếm 12% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục duy trì trên mức 90% trong vòng 5 năm trở lại đây, phản ánh nhu cầu mua nhà mạnh mẽ với phần lớn người mua có nhu cầu ở thực. Tính theo số căn bán trên mỗi dự án, nguồn cầu cao hơn ghi nhận tại các dự án nằm trong các đại đô thị quy mô lớn phát triển bởi chủ đầu tư uy tín đi kèm dịch vụ tiện ích đồng bộ. Các sản phẩm căn hộ có diện tích nhỏ, tổng giá trị căn có mức giá vừa túi tiền được lựa chọn nhiều nhất.

Lượng giao dịch suy giảm theo nguồn cung, thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận ghi nhận 694 căn được bán hết trong Q2.21, góp phần thúc đẩy tỷ lệ bán lũy kế của toàn bộ thị trường lên đến 98,7%. Số căn bán giảm 48,6% theo quý do nguồn cung mới sụt giảm trong khi lượng hàng tồn chủ yếu là những căn có diện tích lớn khó thu hút người mua. Tỷ lệ bán tính trên lượng mở bán mới vẫn duy trì ở mức cao phản ánh tâm lý thị trường còn rất tốt. Ở Hà Nội, tỷ lệ bán mới trong Q2.21 đạt 67% với 470 căn được bán hết trên 694 căn chào bán mới. Nhu cầu có xu hướng tập trung ở các khu đô thị phía Tây Hà Nội như Hoài Đức và Hà Đông, vốn đã được đầu tư hạ tầng bài bản với đầy đủ các tiện ích. Trong khi đó, 4 tỉnh lân cận Hà Nội ghi nhận tỷ lệ bán mới đạt 86%.

Trong Q2.21, giá bán sơ cấp trung bình của thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.941 USD/m2 đất. Toàn Miền Bắc ghi nhận giá Nhà liền thổ tăng trưởng mạnh mẽ với mức tăng trung bình khoảng 28,2% theo năm và 15,5% theo quý. Ở Hà Nội, mức tăng giá cao nhất được ghi nhận ở huyện Hoài Đức, lên đến 42,8% theo năm do sự gia nhập của dự án An Lạc Green Symphony được đầu tư bài bản nên có giá bán cao hơn mức trung bình toàn huyện. Trong khi đó, ở 4 tỉnh vệ tinh, mức tăng cao nhất thuộc về các sản phẩm thuộc khu đô thị Ecopark ở Hưng Yên với mức tăng trung bình khoảng 25,3% theo năm nhờ chất lượng phát triển dự án tốt.

Thị trường Hà Nội dự kiến chào đón khoảng 2.000 – 2.500 căn sẽ mở bán trong 6 tháng cuối năm 2021, trong khi 4 tỉnh vệ tinh sẽ cung cấp tổng cộng khoảng 1.000 – 1.500 căn. Trước bối cảnh tâm lý thị trường tốt, giá sơ cấp của loại hình Nhà liền thổ được dự đoán sẽ còn tiếp tục tăng cho đến cuối năm nay. Tuy nhiên, những dự báo này sẽ phụ thuộc rất nhiều vào việc thay đổi tâm lý thị trường theo tình hình kiểm soát dịch Covid-19.

HỒ CHÍ MINH – THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GẶP NHIỀU THÁCH THỨC MỚI

Về thị trường căn hộ, dịch bùng phát trở lại, trì hoãn một loạt sự kiện mở bán và cản trở sự gia nhập thị trường của các dự án mới. Lượng mở bán mới trong quý đạt tổng cộng 6.046 căn, tuy tăng 55% theo quý và 58% theo năm nhưng thấp hơn mức dự kiến. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn như Vinhomes Grand Park ở quận 9 và PiCity High Park ở quận 12. Dự án Grand Marina ở Quận 1 gây chú ý nhất trong các dự án mới mở bán. Với 243 căn hộ ở giai đoạn 1, đây là những căn hộ đầu tiên chính thức gia nhập phân khúc căn hộ siêu sang tại TP.HCM.

Bất chấp đại dịch, nhu cầu thị trường trong Q2.21 vẫn tăng trưởng tích cực với khoảng 6.745 căn được giao dịch, tăng 72% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng bán mạnh đến từ các dự án quy mô lớn nằm ở các quận ngoại thành với đầy đủ tiện ích nội khu, thu hút người mua có mục đích. Trong đó, Quận 9 và Quận 12 dẫn đầu nhu cầu với hơn 1.677 và 711 căn được giao dịch thành công, nhờ vào chất lượng phát triển tốt của các dự án đô thị tích hợp tại 2 khu vực này.
Sự kiện mở bán của một dự án siêu sang trong 2Q21 đã thúc đẩy giá bán sơ cấp trung bình của phân khúc này lên 4.905 USD/m2, tăng 5,7% theo quý và 8,3% theo năm. Giá bán căn hộ trung bình thị trường sơ cấp giảm 0.3% so với cùng kỳ năm trước, do các dự án trung cấp có mức giá bán thấp hơn mức trung bình chiếm lĩnh giỏ hàng. Tuy nhiên, giá bán trung bình trên một dự án tiếp tục đà tăng trưởng với 4-5% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự leo thang của chi phí nguyên vật liệu xây dựng cũng góp phần vào xu hướng tăng giá này. Cũng cần phải lưu ý rằng, để duy trì sức mua, các chủ đầu tư đã đưa ra chiến lược bán hàng hấp dẫn. Trong đó đáng chú ý nhất là chương trình tiến độ thanh toán giãn, cho phép người mua vay tới 100% giá trị căn nhà và miễn lãi suất vay lên đến 20 tháng.
Làn sóng Covid thứ 4 tác động mạnh mẽ vào thị trường TP.HCM khiến nguồn cung mới bị ảnh hưởng. Nhu cầu làm việc tại nhà gia tăng trong và có thể kéo dài sau đại dịch đã bắt đầu hình thành ý tưởng thiết kế không gian làm việc trong ngôi nhà tương lai, dự báo các chủ đầu tư sẽ sớm nắm bắt nhu cầu này và ra mắt sản phẩm phù hợp với thị hiếu. Trong bối cảnh kinh tế bất ổn, tâm lý đầu tư vào bất động sản gia tăng sẽ khiến giá bán căn hộ tiếp tục đà tăng trưởng theo tâm lý thị trường, từ đó mức giá trung bình ở tất cả các phân khúc có khả năng sẽ tăng lên đạt mức cao mới.
Về thị trường nhà đất, lượng mở bán Nhà liền thổ mới của thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận trong Q2.21 đạt 1.843 căn. Trong đó, nguồn cung mới ở TP.HCM vẫn còn hạn chế với chỉ 173 căn được tung ra trong quý và chủ yếu đến từ các dự án nhà phố quy mô nhỏ ở quận Tân Phú và Quận 12. Tỉnh Đồng Nai ghi nhận lượng mở bán mới cao nhất, chiếm 50,3% nguồn cung mới với 927 căn, bỏ xa tỉnh đứng thứ hai là Bà Rịa Vũng Tàu với 504 căn. Tuy nhiên, hầu hết lượng mở bán này đã diễn ra trước khi làn sóng Covid thứ 4 tác động đến thị trường, vốn đã khiến nhiều sự kiện mở bán bị trì hoãn.

Tổng lượng giao dịch của toàn khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận đạt 1.781 căn, giảm nhẹ 8,8% so với quý trước. Tương ứng với nguồn cung hạn chế, TP.HCM chỉ ghi nhận 183 căn bán ra, giảm 41,2% theo quý. Tương tự, Bình Dương và Long An chỉ ghi nhận hơn 100 căn được giao dịch tại mỗi tỉnh. Trong khi đó, đa phần lượng bán đến từ các dự án tích hợp quy mô lớn ở Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu với số căn bán được lần lượt là 865 và 500 căn. Cần phải lưu ý rằng hầu hết giao dịch trên đã diễn ra vào tháng 4 và đầu tháng 5. Làn sóng dịch lần thứ 4 phần nào đã làm giảm số lượng giao dịch vào cuối Q2.21 do các sự kiện bán hàng và các hoạt động tham quan thực tế dự án bị ngăn trở. 

Trong Q2.21, giá bán sơ cấp trung bình của Nhà liền thổ ở thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận đạt 2.849 USD/m2 đất. Thị trường tiếp tục ghi nhận mức giá tăng mạnh, với mức tăng 15,9% theo năm và 7,9% theo quý. Mức tăng này chủ yếu đến từ các dự án tích hợp quy mô lớn ở thành phố Thủ Đức, Đồng Nai, Long An, và những dự án nằm ở khu vực có mật độ đô thị hóa cao như ở Bình Dương. Để thích nghi với đợt dịch lần này, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng phương pháp bán hàng trực tuyến để quảng bá sản phẩm, cùng với đó là nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn được tung ra như lịch thanh toán dài hơn, lãi suất bằng không trong kỳ hạn dài hơn, cùng nhiều quà tặng giá trị khác.

Tình hình dịch Covid-19 gây ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng cùng với những vướng mắc pháp lý hiện hữu ở TP.HCM sẽ khiến tổng nguồn cung Nhà liền thổ trong phần còn lại của năm 2021 dao động mạnh trong khoảng 1.000 – 1.500 căn. Trong Khi đó, các tỉnh vệ tinh sẽ có nguồn cung mới dồi dào, vào khoảng 4.000 căn chủ yếu tập trung ở Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu. Với quỹ đất hạn chế ở TP.HCM và sự gia nhập của các dự án tích hợp chất lượng cao các tỉnh vệ tinh, giá bán sơ cấp trung bình của loại hình Nhà liền thổ tại khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ.

Theo JLL